Anfechtung des Mietzinses bei Abwesenheit des Mitmieters

Das Gebäude wurde 1919 erbaut und unterlag bis zum 31. Dezember 2016 dem Gesetz über die Unterbringung und den Schutz der Mieter als "Niedrigmietwohnung" für Menschen mit bescheidenem Einkommen (HLM). Nach der Ankündigung des Mitmieters gegenüber dem Vermieter, dass er die Wohnung verlasse, die verbleibende Mieterin aber weiterhin mit ihren beiden Töchtern in der Wohnung leben werde, forderten beide Mieter eine Mietzinssenkung. Dies vor dem Hintergrund des bevorstehenden Auszugs des Gebäudes aus dem Genfer HLM. Am 19. September 2016 beantragten die Mieter eine 40-prozentige Mietzinssenkung mit Wirkung ab 1. Januar 2017. Am 3. Oktober 2016 lehnte der Vermieter diesen Antrag ab. Nach der Zurückweisung des Antrags durch den Vermieter reichte die Mieterin beim Genfer Tribunal des baux et loyers eine Beschwerde gegen die Vermieterin und ihren Mitmieter ein. Nachdem der Genfer Gerichtshof in zweiter Instanz eine Mietzinsminderung angeordnet hatte, wandte sich die Vermieterin an das Bundesgericht, wo sie unter anderem eine Verletzung von Art. 70 Abs. 1 der Zivilprozessordnung geltend machte, weil die Mieterin die Klage allein und nicht zusammen mit ihrem Mitmieter eingereicht habe.

In einem früheren Fall (4A_570/2018), in dem es um die Kündigung einer Wohnung ging, bei der auch nur einer der beiden Mieter gegen die Vermieterin klagte, urteilte das Gericht, dass eine alleinige Klage gerechtfertigt sei, wenn der nicht klagende Mitmieter auf der Seite der Beklagten in den Prozess eingebunden werde. Gemäss dem Bundesgericht muss jeder Mieter selbständig die Möglichkeit haben, sich gegen eine missbräuchliche Kündigung zu verteidigen. Die Klage auf Aufhebung der Kündigung ist aber eine Gestaltungsklage, die bewirkt, dass der Mietvertrag für sämtliche Parteien definitiv beibehalten oder eben aufgelöst wird. Daher muss der Kläger auf der Gegenseite nebst dem Vermieter auch allfällige Mitmieter einklagen, welche sich der Kündigung nicht widersetzen wollen oder können. Im Genfer Fall, wo es um eine Mietzinssenkung ging, war die alleinige Klage gerechtfertigt, da der nicht klagende Mitmieter schon lange nicht mehr in der Mietwohnung wohnte und schwer zu kontaktieren war bzw. eventuell gar nicht mehr in der Schweiz verweilte.

Sind jeweils auf der Seite der Mieter oder der Vermieter mehrere Personen beteiligt, müssen diese auch in den Prozess einbezogen werden. Diesem Umstand gilt es in Mietprozessen besonderes Augenmerk zu schenken. Falls dies bei der Einreichung des Schlichtungsbegehren nämlich nicht berücksichtigt wird, droht spätestens bei Einreichung der Klage ein Nichteintretensentscheid. Zusätzlich muss die klagende Partei auch noch die Gerichtskosten bezahlen.

17.7.20/sh

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